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EQI Investimentos

Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research

A Carteira 200 de FIIs, criada pela EQI Research como sugestão para quem quer começar a investir em Fundos Imobiliários com um valor relativamente pequeno, a carteira, que completa 11 meses, apresentou um desempenho de 1,46%, acumulando R$20,66 de proventos recebidos no período de 08/03 a 09/04. O valor representa uma rentabilidade de proventos (DY) de 0,86% em relação ao preço dos FIIs na data de anúncio de pagamento.

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Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research e responsável pela montagem da carteira, lembra que como o DY é a divisão entre os proventos pagos e o valor de mercado dos FIIs na data de anúncio de pagamento, caso o valor de mercado apresente uma queda e o valor nominal pago se mantenha constante, o DY sobe. De modo análogo, o inverso também é verdadeiro. Por isso, é importante avaliar o crescimento do fluxo de caixa pago ao investidor e o patrimônio total da carteira em conjunto.

Carteira 200 de FIIs: resumo dos ativos recomendados. A Carteira atualmente é formada por seis FIIs, balanceando a exposição setorial com a inclusão de fundos “de papel” (investem em recebíveis imobiliários) com boa qualidade de crédito, fundos “de tijolo” (investem diretamente em imóveis, como galpões logísticos, por exemplo), e fundo de fundos (que investem em outros FIIs ou possuem mandato amplo de alocação).

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BTCI11 – Fundo de Papel
Pontos positivos: carteira de CRIs indexada ao IPCA (67% do PL) e CDI (com 29% do PL), com predominância dos segmentos residencial, logístico e shopping. Assim, o BTCI11 possui boa diversificação entre indexadores e segmentos. A aquisição com desconto frente ao valor patrimonial poderá potencializar o retorno no médio prazo.
Pontos negativos: o BTCI mescla CRIs de baixo risco com CRIs de médio risco no portfólio, buscando rentabilidades mais atrativas, com ativos a CDI+1,50% e CDI+6%. Essas operações mais arriscadas demandam mais atenção e acompanhamento por parte da gestão e não devem representar parcela significativa do portfólio do Fundo.

CPTS11 – Fundo de Papel
Pontos positivos: o CPTS11 possui uma característica híbrida, com 69% dos ativos em CRIs e 30% em cotas de outros FIIs. Da carteira de FIIs, mais de 85% estão alocados em tijolo. Essa estratégia fez o CPTS passar por momentos desafiadores em relação à cotação de mercado, que é muito sensível aos proventos. Com a carteira de FIIs não entregando os mesmos resultados de outrora, e dada a dificuldade em realizar giros com ganho de capital, os proventos do CPTS oscilaram muito nos últimos meses. No entanto, o cenário atual já mudou. A Capitânia vem realizando giros na carteira de CRIs com o objetivo de aumentar a taxa média do portfólio. Praticamente 100% dos CRIs estavam indexados ao IPCA com prêmio médio de 7,3%.
Pontos negativos: os principais riscos vêm da execução da tese de reciclagem e da alavancagem do Fundo. Cerca de 15% do PL estão alocados em operações compromissadas com CRI, com um custo de CDI+0,78% ao ano. Comparando a carteira de CRIs com o custo das compromissadas, a operação é positiva em cenários de inflação mais elevada. Nos períodos deflacionários, por exemplo, o custo das operações foi superior à receita dos CRIs, sendo detratora do resultado do Fundo. Por outro lado, a queda na taxa de juros irá reduzir o custo dessas operações, podendo potencializar o retorno.

EQIR11 – Fundo de Papel
Pontos positivos: o fundo possui 88% de exposição ao IPCA, com um cupom médio de 8,8% ao ano, em linha com o nível de risco assumido pelo FII. Possui boa diversificação setorial, com predominância do segmento de varejo e devedores como o Oba, Quero-Quero e Pague Menos. O atual nível de desconto do FII (cerca de 13% frente ao valor patrimonial) também potencializa o retorno no médio prazo.
Pontos negativos: o EQIR possui baixa média de liquidez diária. No entanto, para o propósito apresentado aqui, a liquidez atenderia a maioria dos investidores. O segmento de loteamentos é um ponto de alerta para exposição, que carrega um maior risco operacional.

GARE11 – Híbrido
Pontos positivos: possui 100% de contratos atípicos, com prazo médio remanescente de cerca de 9 anos, todos reajustados pelo IPCA. Esta característica traz certa previsibilidade para o fluxo de caixa do FII. Possui cinco imóveis no portfólio, localizados nos estados do RS, SP, BA e PE, e grandes empresas como inquilinos: BRF, Air Liquide e Souza Cruz. O Fundo está realizando aquisição de imóveis do segmento de renda urbana. Assim que consolidadas as informações no relatório gerencial, atualizaremos nosso resumo.
Pontos negativos: o GARE tem 18% de alavancagem (dívida sobre o total dos ativos). Os prazos de liquidação das dívidas coincidem com o vencimento dos contratos, com o mesmo indexador de correção (IPCA).

RBRF11 – Multiestratégia
Pontos positivos: o fundo possui 17 FIIs e 8 CRIs no portfólio, com maior exposição à estratégia de tijolo. No médio a longo prazo, ativos de ótima qualidade e localização irão entregar resultados acima da média ao investidor. Dentre os FOFs e multiestratégia, é um dos que apresenta boa exposição ao segmento corporativo e de shoppings, contribuindo para a diversificação da nossa carteira.
Pontos negativos: ao valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações. Com isso, o RBRF é um ativo que irá apresentar correlação positiva com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas.

Para ter acesso ao relatório completo da Carteira 200 de FIIs, basta cadastrar-se gratuitamente na EQI Research e poder ver outras recomendações e análises detalhadas de investimentos assinadas pelo time de especialistas da casa.

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